加油站(zhàn)租賃經營的10大(dà)陷阱

發布：2019-01-04 閱讀：15695

       長期以來(lái)，由于成品油這種商品從原油開(kāi)采到加入車(chē)內(nèi)作(zuò)燃料，所經曆的産業鏈長，而且銷售渠道(dào)單一，一直被視(shì)為(wèi)石油石化産業的價值終端。同時(shí)，政府對成品油實行(xíng)零售許可(kě)制(zhì)度，特别是汽油被列入化學危險品經營範疇。而且，很(hěn)長時(shí)間(jiān)內(nèi)，我國加油站(zhàn)的所有(yǒu)權和(hé)經營權都是政府名下的國有(yǒu)企業，在“非傳統行(xíng)業”進入之前，油站(zhàn)本身隻是作(zuò)為(wèi)一個(gè)經營場(chǎng)所，并沒有(yǒu)表現出它的商品特征。

        一切始于競争，始于上(shàng)個(gè)世紀末年的石油、石化南北分治。從那(nà)以後，盡管加油站(zhàn)數(shù)量一直在增加，而價格卻從未回頭。因為(wèi)這些(xiē)年，賣油賺錢(qián)，賣加油站(zhàn)更賺錢(qián)！

       迄今為(wèi)止，随着政府對新建加油加氣站(zhàn)申請(qǐng)條件的逐步放開(kāi)，加油站(zhàn)“買賣”經曆了兩個(gè)實質性階段：一是放開(kāi)之前。站(zhàn)不值錢(qián)，手續值錢(qián)。二是放開(kāi)之後。手續和(hé)站(zhàn)都不值錢(qián)，位置值錢(qián)。

       但(dàn)不論在那(nà)個(gè)階段，加油站(zhàn)作(zuò)為(wèi)商品進入交易，決定其價格的價值因素構成有(yǒu)4個(gè)：1、土地、設備及建設費用；2、滿足政府特種商品經營許可(kě)，具有(yǒu)獨立法人(rén)資格，具備合法經營所有(yǒu)條件；3、位置、商圈所決定的市場(chǎng)潛力。4、投資主體(tǐ)多(duō)元化程度。

       不需要過多(duō)的解釋，業主（經營者）獲取“自營油站(zhàn)”的方式無非有(yǒu)3種：新建、收購和(hé)租賃。其它方式，如特許經營、委（受）托經營、合資合作(zuò)等，經營風險相對較小(xiǎo)，不在本次分析範疇。無論采取那(nà)種方式自營，效益總是與風險相伴的。實踐中，風險最大(dà)的，莫過于加油站(zhàn)的租賃經營。

       加油站(zhàn)作(zuò)為(wèi)一種特殊的商業地産，在以租賃作(zuò)為(wèi)商業運作(zuò)方式時(shí)，合作(zuò)雙方更多(duō)關注的是具有(yǒu)租期長、租金高(gāo)、經營許可(kě)手續變更複雜的特點，如果租賃雙方對相關法律和(hé)商業風險考慮不足，就容易在日後引發矛盾，釀成糾紛。在加油站(zhàn)租賃實務中，必須提防以下10大(dà)陷阱。

       陷阱一：出租主體(tǐ)

       特别是正在運營的油站(zhàn)，土地（房(fáng)屋）所有(yǒu)權、使用權、地上(shàng)物（房(fáng)屋、建築物及設備、設施）、油站(zhàn)經營者（營業執照上(shàng)的法人(rén)代表及前置審批手續顯示的“所有(yǒu)者”）不屬于“一（夥）個(gè)人(rén)”的現象普遍存在，錯綜複雜。

       租賃合同簽訂前除了需要逐一核實各項證書(shū)的原件，還(hái)要根據油站(zhàn)經營曆史，理順所有(yǒu)資産及油站(zhàn)經營權變化過程，必要時(shí)還(hái)應到相關機構、利益相關方查詢、核實權屬登記情況或上(shàng)遊合同的真實性。這樣做(zuò)的主要目的，是為(wèi)了核實油站(zhàn)的出租方與加油站(zhàn)當前經營權人(rén)、資産所有(yǒu)者和(hé)土地使用權人(rén)的關系。承租方一旦忽視(shì)對出租方主體(tǐ)資格的審查，則可(kě)能會掉進出租方“合同效力”的陷阱。

       對于加油站(zhàn)來(lái)說，出租主體(tǐ)的合法性不僅體(tǐ)現在所有(yǒu)者的身份合法性上(shàng)，還(hái)應當包括所租賃資産的物理組成――加油站(zhàn)設施、設計(jì)應符合國家(jiā)現行(xíng)加油站(zhàn)設計(jì)規範和(hé)消防安全法規等要求，加油站(zhàn)供水(shuǐ)、供電應滿足加油站(zhàn)正常經營的需要；加油站(zhàn)的進出道(dào)路、公路開(kāi)口甲方應保障正常經營的使用。

       陷阱二：土地性質

       很(hěn)多(duō)加油站(zhàn)之所以不能買賣隻能出租，主要局限于土地性質――非國有(yǒu)出讓的集體(tǐ)土地、劃撥土地、甚至是非法占用的耕地。由于曆史的原因，在這些(xiē)土地上(shàng)建設并經營至今的油站(zhàn)，雖然幾經“專項整治”，依然延續着曆史，“存在就是合法”的這個(gè)命題似乎成了它們存在的理由。與那(nà)些(xiē)“土地證照規範、建設程序合法、 ‘規劃兩證’齊全”的站(zhàn)相比，這些(xiē)站(zhàn)風險是顯而易見的。

       租賃油站(zhàn)最大(dà)的法律風險普遍存在于第三方土地使用權糾紛。所涉及的案例包括油站(zhàn)出租方與土地所有(yǒu)者之間(jiān)關于土地租賃年限、租金支付方式、是否允許轉租、土地使用限制(zhì)、租賃期間(jiān)相關稅費的承擔等環節，稍有(yǒu)不慎，就會落入三方糾紛的陷阱。

       陷阱三：轉租問題

       轉租是包括加油站(zhàn)在內(nèi)的商業地産租賃中經常遇到的事關雙方切身利益的敏感問題，是指承租者在租賃期間(jiān)将其承租油站(zhàn)再出租的行(xíng)為(wèi)。換言之，即在油站(zhàn)原出租方合同約定或書(shū)面同意的情況下，承租者可(kě)以充當“二房(fáng)東”把油站(zhàn)的部分房(fáng)屋、場(chǎng)地、設施或者油站(zhàn)整體(tǐ)再出租，并從中獲取收益。但(dàn)如果承租人(rén)擅自轉租，則構成違約行(xíng)為(wèi)，嚴重的可(kě)導原合同解除。即便是合同雙方約定可(kě)以有(yǒu)條件轉租，但(dàn)轉租合同條款若與原合同約定的權利義務不一緻，可(kě)能會導緻更加複雜的合同糾紛。

        陷阱四：租期內(nèi)新增資産

     租賃期內(nèi)，為(wèi)保持連續經營，如因國家(jiā)法律法規或政策強制(zhì)要求需要更新設備、設施的，或加油站(zhàn)的原設備、設施在使用過程中因自然老化或使用不當導緻無法繼續使用，應當由誰更新，誰來(lái)承擔費用，産權如何界定，合同期滿殘值如何處置等等，不僅在合同談判過程中要想的周到，因為(wèi)事情複雜，容易觸發糾紛的因素無法窮盡表述，實踐中最好的辦法是“負面清單”模式。

       注意，有(yǒu)些(xiē)資産的新增選擇不一定都是兩廂情願的。比如承租方想擴大(dà)站(zhàn)房(fáng)面積，改變站(zhàn)房(fáng)結構，甚至增加加氣設施等，面子上(shàng)看起來(lái)是對承租方“有(yǒu)益無害”，但(dàn)如果沒有(yǒu)雙方有(yǒu)效的協商一緻的證據支持，可(kě)能就意味着一場(chǎng)窩心的官司。

       陷阱五：租金支付方式

       無怪乎“一次付清或分期支付”，“一付多(duō)年，多(duō)年一付”，或者“一年一付，先付後租（先租後付）”或者“周期遞增”或者先付N年，之後M年一付等等，可(kě)以根據雙方意願友(yǒu)好協商，但(dàn)陷阱往往就直接埋在伸手拿(ná)錢(qián)的關鍵環節上(shàng)。不同資産狀況、位置條件、規劃風險、改造投入等基礎條件的油站(zhàn)，對于租金的支付方式，需要綜合評估風險程度，沒有(yǒu)什麽開(kāi)發工具能取代理性和(hé)精明(míng)。

       在付款租期的計(jì)算(suàn)，也就是租金支付的時(shí)點上(shàng)，如果表述不清，約定不明(míng)，可(kě)能會落入租金無限期拖延的怪圈。

       陷阱六：單方違約

       因為(wèi)政策也好，由于行(xíng)情也罷，加油站(zhàn)經營者很(hěn)少(shǎo)能過上(shàng)風平浪靜的日子，要時(shí)會掙個(gè)盆滿缽滿，有(yǒu)時(shí)會賠個(gè)吊蛋淨光，這都會在不同的時(shí)段誘發合同雙方主動毀約的沖動。特别是這些(xiē)年，有(yǒu)些(xiē)地段加油站(zhàn)的續租價格比起10年前翻了10倍不止，那(nà)些(xiē)已經年長的油站(zhàn)出租方這一輩子最大(dà)的願望就是看到自家(jiā)的油站(zhàn)租期屆滿。當然，也有(yǒu)些(xiē)等不及或者不想等的，通過研究合同的“漏洞”，或着算(suàn)計(jì)違約的成本，拿(ná)起法律武器(qì)，通過協商或訴訟，提前實現了自己的夢想。這期間(jiān)，有(yǒu)暗中竊喜的，有(yǒu)痛苦一生(shēng)的，這都源自當初合同雙方違約責任約定的精到和(hé)馬虎！

       陷阱七：費用承擔

       特别是對于出租方，在定期或一次性取得(de)承租方的租金之前和(hé)租賃期內(nèi)，按照合同約定的條款，為(wèi)達到或滿足油站(zhàn)正常經營的條件（一般是指政府行(xíng)政許可(kě)），應當有(yǒu)自己一方交納和(hé)承擔的費稅，如開(kāi)具租賃費發票(piào)需要足額交納的稅額、土地使用稅（收益金）、道(dào)路開(kāi)口費、證照辦理（變更）費用等等，以及由于加油站(zhàn)土地使用、規劃建設、消防距離等先天缺陷有(yǒu)可(kě)能遭受的處罰，等等。所有(yǒu)這些(xiē)，都應該作(zuò)為(wèi)油站(zhàn)的租賃成本考慮周全，否則就很(hěn)可(kě)能遇到“入不敷出”的尴尬倒黴。

      另外，作(zuò)為(wèi)合理避稅的手段，提醒各位加油站(zhàn)業主，對于加油站(zhàn)這樣的不動産租賃，土地和(hé)地上(shàng)房(fáng)屋的稅率是不一樣的！

      陷阱八：權利負擔

      在租賃合同簽署前承租人(rén)應對租賃物權屬情況進行(xíng)調查，以确認是否存在權利負擔或瑕疵。例如司法機關和(hé)行(xíng)政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制(zhì)房(fáng)地權利的，權屬有(yǒu)争議的物業就不能進行(xíng)租賃。除此以外，油站(zhàn)設定了抵押擔保會不會對租賃造成影(yǐng)響呢？《物權法》頒布以後第一百九十條對這個(gè)問題做(zuò)了明(míng)确規定“訂立抵押合同前抵押财産已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影(yǐng)響。

       抵押權設立後抵押财産出租的，該租賃關系不得(de)對抗已登記的抵押權。”即物業的租賃關系與抵押關系允許同時(shí)存在，但(dàn)成立時(shí)間(jiān)在先的權利效力大(dà)于成立時(shí)間(jiān)在後的效力。

        因此，如果地産先抵押，後出租的，業主應該書(shū)面告知承租人(rén)，承租人(rén)也應該通過地産登記查詢主動了解物業權利負擔的相關情況。

        雙方還(hái)應在租賃合同中明(míng)确約定當抵押權實現造成租賃合同解除的，各自應承擔什麽責任，善後事宜如何處理等。

        陷阱九：優先購買權

        合同法第二百三十條規定“出租人(rén)出賣租賃房(fáng)屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人(rén)，承租人(rén)享有(yǒu)以同等條件優先購買的權利。”

        此條規定即是對承租人(rén)優先購買權的法律保護。

        依照上(shàng)述規定，承租人(rén)行(xíng)使優先購買權，應當具備以下條件：

1．承租人(rén)與出租人(rén)之間(jiān)必須存在合法有(yǒu)效的租賃合同。如果租賃合同不成立、無效、被撤銷或者因履行(xíng)期屆滿而終止，則承租方不享有(yǒu)此項權利。

2．優先購買權隻能在出租人(rén)決定出賣租賃油站(zhàn)後享有(yǒu)，并且必須在接到出賣通知後三個(gè)月內(nèi)行(xíng)使，如雙方無其他約定的話(huà)。

3．承租人(rén)必須是在同等條件下享有(yǒu)優先購買權。

        所謂同等條件，主要是指價格以及價款的給付時(shí)間(jiān)、給付方式等。第三人(rén)的出價條件優于承租人(rén)時(shí)，承租人(rén)沒有(yǒu)優先購買權。

        從出租人(rén)一方說，如果出賣租賃油站(zhàn)而不通知承租人(rén)，或者在通知的有(yǒu)效期內(nèi)不征求承租人(rén)的意見即出賣油站(zhàn)，或者當承租人(rén)與第三人(rén)的出價同等時(shí)不把租賃油站(zhàn)賣給承租人(rén)，都是侵犯承租人(rén)優先購買權的違法行(xíng)為(wèi)。

       現實中，有(yǒu)的業主因對此法律規定不了解，沒有(yǒu)履行(xíng)出售前的通知義務，後被承租人(rén)起訴到法院要求确認買賣合同無效的情況也時(shí)有(yǒu)發生(shēng)。

陷阱十：經營責任

       商業地産出租必然涉及到承租人(rén)經營行(xíng)為(wèi)合法合規性的問題。

       出租方與承租方是兩個(gè)獨立的民事主體(tǐ)，承租人(rén)在法律允許的範圍內(nèi)享有(yǒu)租賃物業上(shàng)自主經營的權利，同時(shí)也自主承擔相應的經營風險和(hé)法律責任。

       有(yǒu)的租賃合同賦予了業主對承租方經營合規性的監督權，包括當承租人(rén)出現嚴重違法行(xíng)為(wèi)的時(shí)候，業主享有(yǒu)可(kě)以提前解約，收回房(fáng)屋的權利。

       因此，承租人(rén)對此切不可(kě)大(dà)意，既要遵守法律規定誠信經營，也要注意對自身合法權益的保護。

       除了上(shàng)述這些(xiē)大(dà)的陷阱，在加油站(zhàn)租賃實務中，還(hái)存在諸如經營期間(jiān)站(zhàn)前道(dào)路因改道(dào)或施工改造等原因導緻車(chē)流量驟減、合同期滿經營證照變更責任、合同期油站(zhàn)因政府行(xíng)為(wèi)遭遇拆遷或不可(kě)抗力因素免責、第三方違約導緻油站(zhàn)停業等方面的深淺不一、無奇不有(yǒu)的“小(xiǎo)坑兒”，稍有(yǒu)不慎，陰溝裏翻大(dà)船(chuán)的案例也并不鮮見。

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